קבוצות רכישה בחו”ל – מה זה אומר?
קבוצות רכישה בחו”ל הוא מונח המגדיר קבוצת אנשים המעוניינת להרים פרוייקט נדלנ”י בחו”ל בצורה של קבוצת רכישה. התוספת – חו”ל , מחייבת בדיקות נוספות ופעולות רבות כדי להביא לידי מימוש את רצון הקבוצה. נדרשת כאן פעולה יזמית מרשימה כמו איתור שטח והבעלים שלו לצורך המיזם, בדיקת כל הצדדים המשפטיים כפי שהם מחייבים במדינת היעד, יצירת חוזים מול המוכר, הקונים וכל בעלי המקצוע השונים שצריכים להיכנס לתוך הפרוייקט כדי להרים אותו.
מאת: דוד רפאל
לא משנה אם מדובר על בניית מלון בצרפת או מחסנים בבולגריה תמיד יהיו הרבה פעולות שמתבצעות מאחורי הקלעים ויש לדעת שלכל מקום יש את הכללים והנוהגים שלו.
לפני הכל – לימוד השוק המקומי
החלק היזמי יכול להקדים את ארגון קבוצת הרכישה. היזם בוחר את אזור הפעילות הנכון על פי ראייתו ותפיסתו העסקית ומתחיל ללמוד את השוק המקומי על כל הפרטים הרלוונטים שבו. ככל שהמקום ראשוני יותר ואין במקום פרוייקטים אחרים לפיתוח, כך יצטרך היזם ללמוד על עצמו חלק ניכר מן הכשלים והבירוקרטיה היכולים להערים קשיים על המיזם שלו. אזור שכזה נראה אולי קשה לפיתוח בתחילת הדרך אבל יזם קפדן ומיומן ידע להפוך זאת להזדמנות עסקית גדולה ממה שצפה. כדי להצליח בלימוד השוק המקומי אין זה מספיק להגיע לביקור חד פעמי, אלא שברוב המקרים יצטרך היזם לעבור לגור במקום לתקופה מסויימת על מנת להכיר מקרוב את כל הנפשות הפועלות ואת כל החוקים והתקנות. הכרת אנשי קשר מקומיים ויצירת קשרי עבודה איתם מאד מועילים, אך חשוב לדעת כי איש מקומי אינו תחליף לידע מעמיק על המדינה, חוקיה וכדומה.
כיצד לאתר נכס בחו”ל
איתור נכס יכול להתרחש רק לאחר לימוד השוק המקומי והכרת האנשים שבו. כדי למצוא נכסים אטרקטיביים יש לדעת מה גורם לאנשים באיזור למכור או לקנות נכסים. אולי הנכסים נמכרים בזול בגלל קירבה למפעל מסריח ומזהם, או שאולי כביש מהי עתיד לעבור במקום ולהרוס את חיי השלווה המקומיים? את כל אלה צריך להכיר ולדעת טרם הבחירה של הנכס המיועד. לאחר שבחרתם בנכס מסויים יש לבדוק אותו היטב.
בדיקת הנכס הנבחר
לאחר שהחלטתם על נכס מסויים עליכם לערוך מספר בדיקות חיוניות לפני רכישתו. יש להיעזר באנשים מקומיים כדי לערוך בדיקות אלו ויש להבחין בין נכס שהוא בניין, מגרש או כל דבר אחר. יש לבדוק האם הנכס אינו משועבד, יש לבדוק את שווי הנכס אצל שמאי שיכול לשמש את היזם גם לגיוס משקיעים שכן מסמך רישמי של שמאי יכול להעיד על פוטנציאל גדול בעיסקת נדל”ן זו.
דוד רפאל הוא יזם נדל”ן בעלים של קבוצת רפאל נדל”ן
